Séc: Vay thế chấp ngân hàng dành cho người nước ngoài

Nhiều người đã có những kinh nghiệm không tốt với việc vay tiền ngân hàng. Việc vay tín dụng đã được sắp xếp, nhưng mà cuối cùng lại không được chấp nhận. Nhiều khi mọi người không hiểu thị trường thế chấp hoặc không có nhiều kinh nghiệm với việc vay tiền ngân hàng. Những vấn đề ngôn ngữ, đặc biệt là cho người Việt Nam mình, cũng là một trở ngại. Cũng như trong những lĩnh vực khác, chúng ta nên hiểu biết một số từ chuyên môn mà ngân hàng thường hay dùng và  để hiểu biết về những thủ tục ngân hàng truy cấp tín dụng.

Vay tiền thế chấp

Vay tiền thế chấp khi cắm bất động sản. Bất động sản đó có thể được sử dụng để ở hoặc kinh doanh. Để gọi bất động sản kinh doanh thì hơn 50% diện tích mặt bằng phải sử dụng cho bất kỳ mục đích nào ngòai để ở.

 Mục đích

 Vay tiền thế chấp có mục đích mua bất động sản, đất, xây dựng nhà ở, sửa khu dân cư và thương mại riêng biệt, tái cấp vốn  và những mục đích khác không cần thông báo cho ngân hàng. Những người kinh doanh có thể làm tín dụng kinh doanh với mục đích nhận kinh phí để phát triển kinh doanh.

Mức vay tiền thế chấp

Mức tín dụng ngân hàng cho vay phụ thuộc về mức khả năng trả nợ của bạn, giá trị tài sản thế chấp, mức nguồn riêng và cuối cùng là mục đích tài chính được cung cấp. Khi bạn quyết định làm tín dụng thế chấp không khai mục đích, thì mức tiền lãi suất sẽ cao hơn và số tiền ngân hàng cho vay sẽ thấp hơn.

Mức tiền lãi suất

Mức tiền lãi suất có thể bị ảnh hưởng do nhiều nguyên nhân, ví dụ cố định tỷ giá, mức vay tiền thế chấp với tỷ lệ trị giá của thứ được thế chấp, công khai mục đích vay tiền, sử dụng hoặc không sử dụng dịch vụ bổ sung của ngân hàng cung cấp hoặc các tổ chức ngân hàng và các cơ quan khác cung cấp.

Dựa trên tất cả các thông số thì mức tiền lãi suất thường từ 4%  đến 12% hàng năm. Nếu vay tín dụng với mục đích cụ thể thì phần trăm lãi suất sẽ nằm ở phạm vi thấp nhất đã được định trước. Với tín dụng không mục đích và thế chấp kinh doanh thì phần trăm lãi suất trung bình. Trong trường hợp vay tín dụng mà không phải khai thu nhập - dành riêng cho kinh doanh (ví dụ để mua hàng hóa) thì phần trăm sẽ nằm trong phạm vi cao nhất.

Giá trị của bất động sản

Ngân hàng luôn yêu cầu bảng định giá, người chuyên môn sẽ định giá hiện thời của bất động sản. Giá trị của bất động sản mà người định giá đưa ra không nhất thiết bằng giá trị thực. Tất cả đều phụ thuộc vào tình hình hiện tại của xác định giá trị bất động sản và tình hình thị trường. Từ giá trị này ngân hàng sẽ tính ra mức tín dụng cao nhất, và nếu như tất cả những điều kiện được thực hiện thì ngân hàng sẽ sẵn sàng đồng ý cho vay tín dụng.

 Khả năng trả nợ

Điều quan trọng nhất là xem khách hàng có đủ „khả năng trả nợ“ không. Có nghĩa là từ quan điểm của ngân hàng, khách hàng có đủ thu nhập cao để trả tiền tín dụng và còn phải thừa để dành cho chi phí cuộc sống gia đình. Mỗi ngân hàng có yêu cầu về mức thu nhập khác nhau vì thế không thể xác định được một số chung. Còn phải phụ thuộc vào những yếu tố như: người vay có gia đình không, ở địa phương nào, có trả tín dụng hoặc số nợ khác không và v. v.

 Các loại thu nhập mà ngân hàng tính vào „khả năng trả nợ“ của khách hàng

 Để được ngân hàng cho vay tín dụng thế chấp, thì họ sẽ yêu cầu chứng minh là có đủ thu nhập để trả nợ hay không. Trong  thu nhập đó chỉ có các loại thu nhập mà nguồn gốc là từ các hoạt động trên lãnh thổ Cộng Hòa Séc. Trường hợp người kinh doanh thì thu nhập sẽ chứng minh bằng bảng thuế của hai năm cuối. Nếu không đủ thì có thể  cộng thêm cả một phần của thu nhập sau này từ việc cho thuê bất động sản. Người làm thuê sẽ chứng minh thu nhập bằng xác nhận của người chủ, nhiều khi còn phải bổ sung thêm bảng lương hoặc bản liệt kê tài khoản mà lương được gửi vào. Nếu không có khả năng chứng minh thu nhập đủ cao, thì vẫn còn giải pháp dưới hình thức các sản phẩm đặc biệt của ngân hàng hoặc vay tín dụng thế chấp ngoài ngân hàng.

 Người nước ngoài

 Các ngân hàng Séc cũng cho vay tín dụng cho cả người nước ngoài, nhưng họ hay có yêu cầu cao hơn so với người mang quốc tịch Cộng Hòa Séc. Nếu vợ chồng đứng ra xin chung thì cần ít nhất một người phải có cư trú vĩnh viễn trên lãnh thổ Cộng Hòa Séc. Ở các loại tín dụng bình thường thì người nộp đơn chính phả i có thu nhập đủ cao, dù từ việc làm hay kinh doanh, hoặc bổ sung thêm khoản thu nhập từ cho thuê nhà.

 Ví dụ:

Ông Nguyễn sống ở Cộng Hòa Séc từ năm 1999 và hiện tại có cư trú vĩnh viễn. Ban đầu ông kinh doanh hàng vải sau này ông mở một cửa hàng thực phẩm nhỏ trong ngôi nhà ở quảng trường trong một thành phố nhỏ. Sau một thời gian chủ nhà quyết định bán nhà và ông Nguyễn lại muốn mua nó. Ông đã tiết kiệm được một số tiền nhưng ông vẫn còn thiếu khoảng một nửa. Ông biết là nửa thiếu kia ông sẽ có thể tiết kiệm được trong vòng ba năm, nhưng người bán không muốn chờ lâu như thế. Vì thế ông Nguyễn đã xin chúng tôi giúp đỡ.

 Sau khi kiểm tra bảng thuế đã rõ ràng là thu nhập không đủ cao đối với ngân hàng, kẻ cả khi chúng tôi đã tính thời gian hoàn trả khoản vay là 20 năm. Cũng may là trong nhà đó có mấy phòng trống và căn hộ cho thuê. Vì thế ngân hàng chấp nhận tăng thu nhập lên với số thu nhập sau này từ việc cho thuê và tín dụng thế chấp đã được phê duyệt. Lãi suất chúng tôi đã để cố định trong vòng ba năm. Ông Nguyễn hiện giờ đang trả góp hàng tháng, lãi suất và cả một phần nợ gốc. Tổng số tiền nộp hàng tháng chỉ cao hơn số tiền thuê từng trả cho chủ nhà và có vài người thuê nhà trả cùng nữa. Sau 3 năm, trong thời tỷ lệ cố định, ông Nguyễn có kế hoặch trả nốt tín dụng không phải trả tiền phạt.

 Thời gian để làm thủ tục tín dụng

 Thông thường sau khi nộp đơn mất 10 ngày để cung cấp tín dụng. Trong đơn thực hiện tín dụng cần chữ ký của những người cùng nộp đơn. Kèm theo đơn này chúng ta cần một số văn bản, theo yêu cầu của các ngân hàng khác nhau. Ngân hàng có thể yêu cầu bổ sung thêm một số văn bản, điều đó có thể kéo dài thời gian ngân hàng chấp thuận việc vay tiền thế chấp vì thế chúng ta nên chuẩn bị trước.

 Từ chối cung cấp tín dụng

 Nếu ngân hàng không chấp thuận tín dụng thì sẽ bị từ chối. Tình huống này thật sự không hay, bởi vì những thông tin về không chấp thuận tín dụng sẽ hiện trong danh sách ngân hàng dưới tên của người vây. Nếu mà người vay muốn nộp đơn tín dụng ở ngân hàng khác thì ngân hàng này sẽ nhìn thấy các thông tin về việc từ chối tiền dụng và cơ hội vay tiền se không như mình mong muốn, ngân hàng sẽ cẩn thận hơn về việc cho vay. Lời khuyên tốt nhất là nên nhờ người có kinh nghiệm chuyên môn về việc cho vay tín dụng dành cho người nước ngoài và sẽ biết cách xử lý những tình huống không hay xẩy ra.

 Chấp thuận tín dụng

 Sau khi ngân hàng chấp nhận tín dụng thì họ sẽ chuẩn bị Hợp đồng thế chấp, Hợp đồng cho vay tín dụng, Giấy đăng ký quyền giữ thế chấp bất động sản. Đề nghị ghi tên vào danh bạ bất động sản. Người vay sẽ ký hợp đồng ngay ở ngân hàng. Hợp đồng thế chấp là tài liệu pháp lý phải bắt buộc chấp hành, vì vậy người vay phải hiểu hết tất cả những trách nhiệm ghi trong hợp đồng (Rất tiếc đa số ngân hàng không cung cấp người phiên dịch và những hợp đồng này viết bằng tiếng Séc).  Vì lý do này người vay có thể gặp nhiều phiền phúc.

Về tất cả các quá trình liên quan đến tín dụng bạn nên giao việc này cho người có chuyên môn, người đó có thể cung cấp thủ tục liên quan đến tín dụng thế chấp, đồng thời có thể cung cấp người phiên dịch, phiên bản hợp đồng dịch sang tiếng Việt và có thể cung cấp thông tin tư vấn pháp lý.